Hypothek amortisieren ab 2029: Lohnt sich die Rückzahlung nach dem Wegfall des Schuldzinsenabzugs?
Jahrzehntelang galt in der Schweiz das Dogma: «Eine 1. Hypothek amortisiert man nicht, weil man die Schuldzinsen von den Steuern abziehen kann.» Mit dem Systemwechsel am 1. Januar 2029 ändern sich die Spielregeln fundamental.
1. Die Rechnung vor und nach dem 1. Januar 2029
Bis zum 31. Dezember 2028 reduziert jeder Franken Hypothekarzins Ihr steuerbares Einkommen. Bei einem Hypothekarzinssatz von 2.00 % und einem Grenzsteuersatz von 32.5 % (z. B. Kanton Zürich) kostet Sie die Hypothek nach Steuern effektiv nur 1.35 %.
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt einerseits der Eigenmietwert zu 100 %, andererseits können selbstnutzende Eigentümer (ohne vermietete Drittliegenschaften) ihre Hypothekarzinsen nicht mehr vom Einkommen abziehen. Der effektive Nachsteuer-Zins entspricht damit ab 2029 exakt dem nominalen Bankzins von 2.00 %.
Beispiel: Hypothek CHF 600'000 bei 2.00 % Zins (CHF 12'000/Jahr) • Eigenmietwert CHF 28'000
| Kennzahl | Bis 31.12.2028 | Ab 01.01.2029 |
|---|---|---|
| Steuerbarer Eigenmietwert | +CHF 28'000 | CHF 0 |
| Pauschalabzug Unterhalt (20 %) | -CHF 5'600 | CHF 0 |
| Abzug Hypothekarzinsen | -CHF 12'000 | CHF 0 |
| Versteuerter Netto-Liegenschaftsertrag | +CHF 10'400 | CHF 0 |
Erkenntnis: Obwohl die CHF 12'000 Hypothekarzinsen ab 2029 nicht mehr abzugsfähig sind, spart dieser Haushalt ab 2029 jedes Jahr Steuern auf CHF 10'400 Einkommen (bei 32.5 % = CHF 3'380 Steuerersparnis pro Jahr), weil der höhere Eigenmietwert wegfällt!
2. Die neue Ersterwerber-Regelung ab 2029 im Detail
Um jungen Familien und Käufern beim erstmaligen Erwerb eines selbstbewohnten Eigenheims in der Schweiz den Einstieg zu erleichtern, sieht das Gesetz einen zeitlich befristeten, degressiven Schuldzinsenabzug für Ersterwerber vor:
- Ehepaare in ungetrennter Ehe / eingetragene Partnerschaften: Im 1. Steuerjahr nach dem Kauf maximal CHF 10'000 Abzug. Danach sinkt der Maximalbetrag jedes Jahr linear um CHF 1'000 (10 Jahre lang).
- Alleinstehende / übrige Steuerpflichtige: Im 1. Steuerjahr nach dem Kauf maximal CHF 5'000 Abzug (jährlich um CHF 500 sinkend über 10 Jahre).
3. Checkliste: Wann sollten Sie amortisieren – und wann nicht?
- Zuerst Sanierungen bis Ende 2028 finanzieren: Setzen Sie Ihre Liquidität in den Jahren 2027 und 2028 unbedingt zuerst für steuerlich abzugsfähige Sanierungen (Heizung, Dach, Küche, Bad) ein, bevor Sie eine Hypothek tilgen. Der Steuerhebel bei Sanierungen (22 % bis 40 % Sofort-Rückfluss) ist massiv höher als die Zinsersparnis.
- Pensionskassen-Einkauf & Säule 3a haben Vorrang: Ein Einkauf in die 2. Säule oder die Einzahlung in die Säule 3a bleibt auch nach 2029 voll vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig!
- Liquidität vor dem Pensionsalter (60+): Banken erhöhen eine einmal zurückbezahlte Hypothek im Rentenalter aufgrund der strengen Tragbarkeitsregeln (kalkulatorischer Zins von 5 %) oft nicht mehr. Behalten Sie stets eine ausreichende Liquiditätsreserve.