Stockwerkeigentum & Erneuerungsfonds bis Ende 2028: So sichern Sie den letzten Steuerabzug
Über 450'000 Haushalte in der Schweiz bewohnen eine eigene Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum (STWEG). Für sie bringt der Systemwechsel am 1. Januar 2029 eine entscheidende Neuerung: Sowohl der Unterhaltsabzug im Sonderrecht als auch der Steuerabzug für Einlagen in den Erneuerungsfonds fallen weg.
1. Warum der Erneuerungsfonds bis 31.12.2028 ein steuerliches Privileg geniesst
Im geltenden Schweizer Steuerrecht (Art. 32 Abs. 2 DBG sowie sämtliche kantonalen Steuergesetze) gilt für Stockwerkeigentümer eine besondere Regel: Während Einfamilienhausbesitzer Rückstellungen für künftige Sanierungen steuerlich nicht abziehen dürfen, sind unwiderrufliche Einlagen in den gemeinschaftlichen Reparatur- und Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits im Jahr der Einzahlung voll vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.
Voraussetzung ist lediglich, dass diese Mittel reglementarisch zur Deckung künftiger werterhaltender Unterhaltskosten an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen (Dach, Fassade, Heizung, Lift, Tiefgarage) bestimmt sind. Werden später Sanierungen direkt aus dem Erneuerungsfonds bezahlt, dürfen diese Fondsbezüge zwar nicht ein zweites Mal abgezogen werden – doch genau das wird ab dem 1. Januar 2029 zum entscheidenden Vorteil!
Der legale Hebel für Stockwerkeigentümergemeinschaften (2027 & 2028)
Zahlt Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft in den Jahren 2027 und 2028 erhöhte Einlagen in den Erneuerungsfonds ein, ziehen alle selbstnutzenden Eigentümer diese Einlagen noch voll bei einem Grenzsteuersatz von 25 % bis 40 % vom Einkommen ab. Wird die Dach- oder Fassadensanierung dann erst 2030 oder 2032 aus diesem Fonds bezahlt, wurde die Sanierung steuerbegünstigt vorfinanziert – obwohl es ab 2029 gar keinen Unterhaltsabzug mehr gibt!
2. Rechenbeispiel: Sondereinlage Erneuerungsfonds + Badsanierung vor Ende 2028
Da Sie in den Sanierungsjahren 2027 oder 2028 ohnehin auf den Abzug der effektiven Unterhaltskosten wechseln, lohnt es sich, die Einlage in den Erneuerungsfonds mit eigenen werterhaltenden Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung (Sonderrecht, z. B. Küche, Bad, Parkett oder Malerarbeiten) im selben Kalenderjahr zu bündeln:
| Position (Eigentumswohnung, Wertquote 120/1000) | Einzahlung bis 31.12.2028 | Einzahlung ab 01.01.2029 |
|---|---|---|
| Ordentliche + beschlossene Sondereinlage Erneuerungsfonds | CHF 12'000 | CHF 12'000 |
| Badsanierung & Malerarbeiten im Sonderrecht (abzugsfähig) | CHF 28'000 | CHF 28'000 |
| Total steuerlich abziehbarer Liegenschaftsunterhalt | CHF 40'000 | CHF 0 |
| Steuerersparnis (bei 33.0 % Grenzsteuersatz) | CHF 13'200 | CHF 0 |
3. Checkliste für Ihre nächste Stockwerkeigentümerversammlung (2026 / 2027)
- Traktandum rechtzeitig einreichen: Beantragen Sie bei der Verwaltung das Traktandum «Steueroptimierte Aufstockung des Erneuerungsfonds 2027/2028 vor Wegfall des Unterhaltsabzugs 2029».
- Kantonale Obergrenzen beachten: Einzelne Kantone prüfen bei sehr hohen einmaligen Sondereinlagen die Angemessenheit im Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert oder verlangen ein konkretes Sanierungsbudget (z. B. GEAK-Bericht oder Zustandsanalyse).
- Zahlungsfluss vor dem 31. Dezember 2028: Bei Einlagen in den Erneuerungsfonds ist zwingend das Datum der tatsächlichen Banküberweisung auf das Fondskonto der Gemeinschaft vor Jahresende massgebend.