Werterhaltend vs. Wertvermehrend: Was Sie noch vor Ende 2028 abziehen müssen
Bei jeder Haussanierung prüfen die kantonalen Steuerämter anhand ihrer Liegenschafts-Wegleitungen genau, welcher Anteil der Rechnung werterhaltend (Einkommenssteuerabzug bis 31.12.2028) und welcher Anteil wertvermehrend (Anrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer) ist.
1. Kantonale Richtwerte: Welcher Anteil gilt bis 2028 als werterhaltend?
Die folgende Übersicht zeigt die typische Veranlagungspraxis der Schweizer Kantone (z. B. gemäss Zürcher, Berner und Aargauer Liegenschafts-Merkblättern):
| Sanierungsmassnahme | Werterhaltend / Energiesparend (bis 2028) | Wertvermehrend (Grundstückgewinnsteuer) |
|---|---|---|
| Wärmepumpe statt Öl-/Gasheizung (abz. Fördergeld) | 100 % | 0 % |
| Photovoltaikanlage auf Bestandesbau (abz. EIV) | 100 % | 0 % |
| Dachsanierung, Fassadendämmung & 3-fach-Fenster | 100 % | 0 % |
| Malerarbeiten, Fassadenanstrich, gleichwertige Böden | 100 % | 0 % |
| Küchen- oder Badsanierung (Standard-Komfort-Ersatz) | ca. 70 % – 100 % | ca. 0 % – 30 % |
| Luxus-Umbau Küche/Bad (mit Grundrissvergrösserung) | ca. 50 % – 65 % | ca. 35 % – 50 % |
| Neuer unbeheizter Wintergarten / Pool / Dachausbau | 0 % | 100 % |
2. Goldene Regel für 2027/2028 vs. ab 2029
- Vor dem 31.12.2028 zwingend vorziehen: Alle werterhaltenden und energetischen Arbeiten (Heizung, Dach, Fenster, Fassade, Küche, Bad, Böden, Maler). Denn für diese Positionen geht der Einkommenssteuerabzug ab 2029 unwiederbringlich verloren, und sie können später auch nicht bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden.
- Auf die Jahre ab 2029 verschiebbar: Rein wertvermehrende Ausbauprojekte (z. B. Anbau eines Wintergartens, erstmaliger Einbau eines Cheminées, Swimmingpool oder Ausbau des Estrichs zu zusätzlichem Wohnraum). Diese Projekte bringen ohnehin keinen Einkommenssteuerabzug, bleiben aber auch nach 2029 voll bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig.